（1）扣除項目
發(fā)票金額加計5%扣除＝1200×（1＋5%×12）＝1920（萬元）。
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金＝3＋228×（7%＋3%＋2%）＋36＝66.36（萬元）。
可扣除項目合計＝1920＋66.36＝1986.36（萬元）。
增值額＝6000－1986.36＝4013.64（萬元）。
增值率＝4013.64÷1986.36＝202.06%。
應(yīng)納土地增值稅＝4013.64×60%－1986.36×35%＝1712.96（萬元）。
（2）①能取得評估價格，此時扣除項目金額為：
a.取得土地使用權(quán)所支付的金額。
b.舊房及建筑物的評估價格＝重置成本價×成新度折扣率。
c.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：城建稅、教育費附加、印花稅。
②不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票，此時扣除項目金額為：
a.按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。
b.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：城建稅、教育費附加、印花稅；納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
③不能取得評估價格，也不能提供購房發(fā)票的：
稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)稅收征收管理法的規(guī)定，實行核定征收。
抵債部分的寫字樓也應(yīng)視同銷售繳稅?？備N售收入＝12000÷3/5×4/5＝16000（萬元）。
土地使用權(quán)金額＝6000×60%×4/5＝2880（萬元）。
開發(fā)成本＝4000×4/5＝3200（萬元）。
開發(fā)費用＝400×4/5＋（2880＋3200）×5%＝624（萬元）。
稅金及附加＝16000×5%×（7%＋3%）＝80（萬元）。
加計扣除金額＝（2880＋3200）×20%＝1216（萬元）。
扣除項目金額總計＝2880＋3200＋624＋80＋1216＝8000（萬元）。
增值額＝16000－8000＝8000（萬元）。
增值率＝8000÷8000×100%＝100%。
應(yīng)繳納土地增值稅＝8000×40%－8000×5%＝2800（萬元）。
某房地產(chǎn)開發(fā)公司從事住宅商品房開發(fā)。2024年10月2日，該公司出售住宅一幢，總面積12000平方米，不含增值稅的銷售價格為1.5萬元/平方米。該房屋支付土地出讓金1600萬元，包括契稅48萬元。房地產(chǎn)開發(fā)成本9600萬元，另外支付利息支出800萬元（不能按收入項目準確分攤），其中40萬元為銀行罰息。假設(shè)城建稅稅率為7%，印花稅稅率為0.05%、教育費附加征收率為3%，不考慮地方教育附加。當?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%。假設(shè)該項目繳納增值稅1620萬元，請計算該項目應(yīng)繳納的土地增值稅。
（1）銷售收入＝12000×1.5＝18000（萬元）。
（2）計算扣除項目：
①取得土地使用權(quán)所支付的金額：1600萬元【提示】取得土地使用權(quán)所支付的金額包括地價款、有關(guān)費用和稅金（如契稅）。
②房地產(chǎn)開發(fā)成本：9600萬元。
③房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（1600＋9600）×10%＝1120（萬元）。
④不考慮地方教育附加，可扣除的稅金：
城建稅及教育費附加＝1620×（7%＋3%）＝162（萬元）。
⑤加計扣除＝（1600＋9600）×20%＝2240（萬元）。
扣除項目金額合計＝1600＋9600＋1120＋162＋2240＝14722（萬元）。
（3）增值額＝18000－14722＝3278（萬元）。
（4）增值率＝3278÷14722＝22.27%＜50%。
（5）適用稅率30%，速算扣除系數(shù)為0。
（6）應(yīng)納土地增值稅稅額＝3278×30%＝983.4（萬元）。
自2021年6月1日起，納稅人申報繳納（ ?。┲幸粋€或多個稅種時，使用《財產(chǎn)和行為稅納稅申報表》。
自2021年6月1日起，納稅人申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅（選項C）、房產(chǎn)稅（選項A）、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅（選項D）、契稅（選項E）、環(huán)境保護稅、煙葉稅中一個或多個稅種時，使用《財產(chǎn)和行為稅納稅申報表》。
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